Questions et réponses importantes au sujet de l’initiative

  • 10 % au moins des logements nouvellement construits à l’échelle de la Suisse doivent appartenir à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique.
  • Les cantons et les communes doivent pouvoir introduire un droit de préemption en leur faveur sur les terrains bâtis et non-bâtis privés adaptés à la construction de logements d’utilité publique. La Confédération accorde ce droit aux cantons et aux communes sur les terrains qui lui appartiennent ou qui sont en mains d’entreprises publiques comme les CFF.
  • Les rénovations énergétiques des immeubles ne peuvent être soutenues par la Confédération, les cantons et les communes que si le nombre total de logements à loyer modéré en Suisse reste inchangé. Un principe aussi rigide découragera bon nombre de propriétaires d’entreprendre des travaux destinés à économiser l’énergie.

Ce n’est pas l’objectif qui pose problème : la construction de logements d’utilité publique est largement répandue en Suisse. La Confédération, les cantons et de nombreuses communes encouragent aujourd’hui déjà la construction de logements d’utilité publique. Et en cas de rejet de l’initiative (et uniquement dans ce cas !), la construction de logements d’utilité publique bénéficiera même immédiatement et automatiquement de ressources financières supplémentaires. Le Conseil fédéral et le Parlement ont en effet d’ores et déjà décidé de débloquer immédiatement 250 millions supplémentaires en vue de faciliter la construction et la rénovation de logements par des coopératives d’habitation au cours des dix prochaines années. Cette mesure concrète, simple et ciblée aura des effets immédiats alors que l’initiative nécessitera de longs travaux de mise en œuvre. Pendant ce temps, aucun logement d’utilité public supplémentaire ne sera construit.

Au niveau fédéral, les soutiens actuels et prévus en cas de rejet de l’initiative sont suffisants. C’est en effet aux cantons et aux communes qu’il appartient de prendre, le cas échéant, d’autres mesures, adaptées à la situation concrète vécue par la population, qui est différente dans les Grisons, dans le canton du Jura ou à Genève. Une approche davantage centralisatrice serait non seulement contraire au fédéralisme mais surtout totalement inefficace.

En outre, les soutiens fédéraux actuels et prévus visent à faciliter non seulement la construction mais aussi la rénovation de logements appartenant à des coopératives d’habitation, alors que l’initiative ne concerne que la construction de logements d’utilité publique. Cela n’est pas anodin au vu de la nécessité d’intensifier le rythme des rénovations énergétiques en vue de lutter contre le dérèglement climatique. 

L’encouragement de la construction de logements d’utilité publique au moyen d’un quota permanent et contraignant de 10% et de droits de préemption, comme le prévoit l’initiative, aurait des conséquences désastreuses sur le marché du logement. En effet, ces contraintes s’appliqueraient obligatoirement en tout temps, indépendamment de la situation économique, des réalités locales et des besoins effectifs.

Le Conseil fédéral estime que le coût de l’initiative s’élèverait à au moins 120 millions par année, sans compter les coûts induits par les nouveaux dispositifs administratifs de contrôle qui devront être mis en place.

Personne ne le sait. L’acceptation de l’initiative déclencherait une longue période d’incertitude dont pâtiraient notamment le secteur de la construction et les emplois qui y sont liés. La Confédération et les cantons devront élaborer un système de répartition géographique des logements construits par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Ils devront aussi définir de façon uniforme la notion de logement d’utilité publique (alors qu’aujourd’hui les définitions varient suivant les cantons et les communes) et vérifier périodiquement, probablement au moins une fois par année, que le quota de 10% est respecté. A défaut, des mesures correctrices devront être prises. On ignore si la Confédération et les cantons parviendront à trouver une solution répondant aux besoins. Si ce n’était pas le cas, les logements d’utilité publique seront tout simplement construits dans des régions où personne n’en a vraiment besoin.

Dans l’hypothèse où les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ne parviendraient pas à construire un nombre de logements suffisant en vue de respecter le quota de 10% - crainte exprimée par le Conseil fédéral lui-même -, la Confédération, les cantons et les communes auraient l’obligation de se substituer à eux en construisant eux-mêmes de tels logements. Et tout cela aux frais des contribuables...

L’acceptation de l’initiative déclencherait des discussions interminables au sujet de sa mise en œuvre et nécessiterait la mise en place de nouveaux dispositifs administratifs de contrôle, ce qui ferait doublement obstacle aux investissements dans le secteur de la construction. Au final, moins de logements seraient construits. L’application du quota de 10% viendrait encore réduire le nombre des nouveaux logements mis sur le marché. Selon la loi de l’offre et de la demande, les prix et les loyers des appartements ne pourrait qu’augmenter.

Pour les caisses de pension, qui doivent garantir nos retraites dans un contexte économique parfois instable, le secteur immobilier offre probablement les meilleures possibilités de placement compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt. L’initiative déstabiliserait le marché du logement et représenterait ainsi une menace pour nos rentes : le quota de 10% aurait en effet pour conséquence de réduire le potentiel de placements dans l’immobilier par les caisses de pension d’environ 66 milliards de francs. Chacune et chacun d’entre nous risquerait d’en ressentir les effets sous la forme d’une diminution des rentes.

Du point de vue de l’environnement, la rénovation énergétique des immeubles est un instrument important en vue de réduire la consommation d’énergie et de lutter contre le dérèglement climatique. Outre les aspects environnementaux, la décision d’assainir un bâtiment sur le plan énergétique est prise notamment en fonction de l’investissement requis, des économies potentielles et des soutiens financiers pouvant être obtenus par les collectivités publiques.

Si l’initiative extrême sur le logement était acceptée, les rénovations énergétiques des immeubles ne pourraient être soutenues par la Confédération, les cantons et les communes que si le nombre total de logements à loyer modéré en Suisse reste inchangé. Un principe aussi rigide, sans prise en compte des situations individuelles, aura pour principale conséquence de décourager bon nombre de propriétaires d’entreprendre des travaux destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement.

Dans ce cas, la construction et la rénovation de logements appartenant à des coopératives d’habitation seront automatiquement encouragées au travers de l’injection de 250 millions supplémentaires dans le fonds de soutien prévu à cet effet, actuellement doté de 510 millions. Cette mesure, déjà décidée par le Parlement, aura un impact ciblé, concret et immédiat. Tandis que l’initiative, si elle est acceptée, devra d’abord être mise en œuvre. Cela prendra plusieurs années, pendant lesquelles aucun logement d’utilité publique supplémentaire ne sera construit.

Jamais, au cours des vingt dernières années, la Suisse n’a compté autant de logements à louer qu’aujourd’hui. Dans bien des régions, la situation sur le marché du logement n’est de loin plus aussi tendue qu’il y a cinq ou dix ans. Au 1er juin 2019, l’Office fédéral de la statistique a dénombré 75’323 logements inoccupés à l’échelle suisse, ce qui équivaut au nombre de logements disponibles dans toute la ville de Berne. En comparaison avec l’année précédente, ce chiffre a augmenté de 3'029 unités (+3’101 logements à louer, -72 logements à vendre).

Le taux de logements vacants, en moyenne suisse, n’a d’ailleurs pas cessé d’augmenter au cours de ces dernières années. Ce taux était de 1.18% en 2015, de 1.3% en 2016, de 1.45% en 2017 et de 1.62% en 2018. Aujourd’hui, il s’élève à 1.66%. Nous assistons ainsi à une détente sur le marché du logement, qui a pour effet automatique de faire baisser les prix des logements proposés à la vente et à la location. Aujourd’hui, il n’y a plus que dans les grandes villes qu’il est encore difficile de trouver à se loger.

Les personnes qui souhaitent obtenir un logement construit par un maître d’ouvrage d’utilité publique et qui en obtiendraient effectivement un seraient gagnantes. Toutes les autres, qu’elles soient locataires ou propriétaires, seraient perdantes et passeraient à la caisse en tant que contribuables, puisqu’il faudra bien financer l’application du quota de 10%. La déstabilisation du marché du logement provoquée par l’initiative pourrait aussi avoir pour effet de limiter le nombre d’habitations mises sur le marché et, par conséquent, de faire pression sur les loyers.

Lors des délibérations au Conseil national et au Conseil des Etats, les élus UDC, PLR, PDC, Vert’libéraux et PBD se sont tous exprimés contre l’initiative extrême sur le logement.  Ils ont ainsi suivi la position négative du Conseil fédéral. Une nette majorité des parlementaires a estimé que l’initiative n’était pas réaliste et que l’introduction dans la Constitution fédérale d’un quota permanent, contraignant et rigide de 10% de logements appartenant à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique était inefficace et contre-productive.

En vue de la votation du 9 février, tous les partis du centre et de droite de même que les associations professionnelles et économiques ont pris position contre l'initiative extrême sur le logement.

La notion de « construction de logements d’utilité publique » n’a jamais été définie par la législation fédérale. En cas d’acceptation de l’initiative, il faudra commencer par définir de manière uniforme dans toute la Suisse la notion de logement d’utilité publique, alors que les définitions varient aujourd’hui suivant les cantons et les communes. Pendant ce temps, aucun logement d’utilité publique supplémentaire ne sera construit.

Selon les spécialistes du marché du logement, peuvent être considérés comme maîtres d’ouvrage œuvrant à la construction de logements d’utilité publique les coopératives d’habitation, les communes, les fondations ou encore les sociétés anonymes d’utilité publique. Ces organisations louent leurs appartements au prix coûtant, en renoncent donc à tout rendement (loyer fondé sur les coûts).

Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés

L'initiative a été lancée en 2015 et déposée officiellement en 2016 par l'Association suisse de locataires, soutenue par l'une des deux fédérations de coopératives d'habitation que connaît la Suisse, l'Union syndicale suisse, le parti socialiste et les Verts.

Les initiants tentent de discréditer les opposants en utilisant de tels arguments simplistes.

D’une part, les propriétaires et les investisseurs immobiliers ne pratiquent pas la spéculation. Ils n’achètent pas des immeubles dans le but de les revendre rapidement et d’encaisser des bénéfices. Les propriétaires comme les caisses de pension ont au contraire des objectifs à long terme. Ils cherchent à obtenir des rendements corrects dans la durée, sans excès, afin de pouvoir financer les rentes.

D’autre part, si l’économie immobilière rejette l’initiative, elle est loin d’être isolée dans ce combat. Le Parlement, le Conseil fédéral, les partis du centre et de droite ainsi que les associations professionnelles et économiques s’y opposent également.

Non. La grande difficulté pour les constructeurs de logements, quels qu’ils soient, consiste à trouver des terrains à bâtir dans des zones bien situées, qui tendent à être rares. L’initiative ne changerait rien à cet état de fait.

Les loyers des logements occupés par les mêmes locataires depuis dix ou quinze ans n’ont pour la plupart pas augmenté alors que le coût de la vie a augmenté. Les loyers de tels logements ont même diminué si les locataires ont demandé des baisses de loyers à la suite des diverses diminutions du taux hypothécaire de référence.

S’agissant des loyers proposés sur le marché - c’est-à-dire les loyers qui sont indiqués dans les annonces -, ils sont en baisse depuis 2015. En Suisse, le loyer moyen des logements neufs et anciens s’élève à 1’329 francs selon l’Office fédéral de la statistique (avec des différences suivant les régions).

Une poursuite de la baisse des loyers est attendue à l’échelle de la Suisse. Wüest Partner prévoit une diminution des loyers proposés sur le marché de 0.9%. Aux endroits où suffisamment de logements sont disponibles, les loyers vont nettement baisser. Dans les lieux où on construit peu et où beaucoup de personnes souhaitent s’installer, les loyers pourraient continuer d’augmenter.

Dans les années 90, la Confédération a subi des pertes à hauteur de 770 millions de francs dues à des prêts en faveur de la construction de logements d’utilité publique. Cela pèse encore aujourd’hui sur les finances fédérales. (cf. le rapport à l’attention de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil national)

Affiches et dépliant

J’aimerais poser des affiches et distribuer des dépliants.

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