NON à une initiative rigide, inefficace, étatiste

14.11.2019

Votation fédérale du 9 février 2020

Le peuple et les cantons suisses voteront le 9 février prochain sur une initiative extrême sur le logement déposée par l’Association suisse des locataires qui vise à apporter trois modifications essentielles à la Constitution fédérale : 

- 10% au moins des logements nouvellement construits à l’échelle de la Suisse devront obligatoirement appartenir à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique.

- Les cantons et les communes devront pouvoir introduire un droit de préemption en leur faveur sur les terrains bâtis et non-bâtis adaptés à la construction de logements d’utilité publique.

- Les rénovations énergétiques des immeubles ne pourront être soutenues par la Confédération, les cantons et les communes que si le nombre total de logements à loyer modéré en Suisse reste inchangé. 

Une initiative porteuse d’incertitudes 

La situation du marché du logement varie d’une région à l’autre. Il est dès lors insensé de vouloir ancrer dans la Constitution fédérale un quota contraignant de 10% de nouveaux logements appartenant à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, applicable en tout temps indépendamment de la conjoncture économique et des réalités locales.

Alors que l’initiative coûtera au moins 120 millions par année aux contribuables selon les estimations du Conseil fédéral, elle ne garantit en rien que le quota de logements qui devront être construits par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique le soient dans les régions et durant les périodes où les besoins sont vraiment avérés.

Personne ne sait du reste comment le quota de 10% sera mis en œuvre. L’acceptation de l’initiative déclencherait une longue période d’incertitudes dont pâtiraient notamment le secteur de la construction et les emplois qui y sont liés. En effet, la Confédération et les cantons devraient mener des discussions interminables en vue d’élaborer un système de réparation géographique des logements concernés.

Une initiative déséquilibrée

Les logements mis à disposition par les maîtres d’ouvrage œuvrant à la construction de logements d’utilité publique sont destinés aux « personnes économiquement ou socialement défavorisées ». C’est ce qui est prévu à l’article 10 de la loi fédérale sur le logement. Dans la pratique, cette règle est appliquée de façon souple par les coopératives d’habitation, les logements n’étant de loin pas toujours attribués sur la base de critères clairement définis. 

Selon l’Enquête suisse sur la population active (ESPA) de l’année 2017 :

- 10% des occupants des logements mis à disposition par les coopératives d’habitation ont un revenu qui les classe parmi les 20% les plus aisés de la population ; 

- 25% se classent parmi les 40% les plus aisés de la population ;

- un quart seulement des occupants des logements concernés font partie des 20% les moins aisés de la population, alors que c’est cette frange-là des habitantes et des habitants de notre pays qui aurait le plus besoin d’un logement à loyer modéré.

Il importe de conserver sur le marché du logement une diversité concernant la provenance de l’offre (bailleurs privés, bailleurs institutionnels, coopératives d’habitation, bailleurs publics, etc.). Les coopératives d’habitation jouent un rôle nécessaire et complémentaire, que personne ne remet en question. Mais les coopératives d’habitation ne sont pas les seules à être en mesure de produire des logements adaptés aux besoins de la population. Les investisseurs institutionnels comme les caisses de pension ainsi que certains propriétaires privés sont également aptes à construire des habitations à loyer modéré, en respectant le cadre légal et réglementaire fixé en la matière par les cantons et les communes. Il n’est dès lors pas judicieux que l’offre de logements proposés par les coopératives d’habitation soit développée de manière démesurée aux frais du contribuable. 

Une initiative préjudiciable aux retraites

Pour les caisses de pensions, qui doivent garantir nos retraites dans un contexte économique parfois instable, le secteur immobilier offre probablement les meilleures possibilités de placement compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt. L’initiative déstabiliserait le marché du logement et représenterait ainsi une menace pour nos rentes : le quota de 10% aurait en effet pour conséquence de réduire le potentiel de placements dans l’immobilier par les caisses de pension d’environ 66 milliards de francs. Chacune et chacun d’entre nous risquerait d’en ressentir les effets sous la forme d’une diminution des rentes.

Une initiative contraire aux enjeux climatiques

Du point de vue de l’environnement, la rénovation énergétique des immeubles est un instrument important en vue de réduire la consommation d’énergie et de lutter contre le dérèglement climatique. Outre les aspects environnementaux, la décision d’assainir un bâtiment sur le plan énergétique est prise notamment en fonction de l’investissement requis, des économies potentielles et des soutiens financiers pouvant être obtenus par les collectivités publiques.

Si l’initiative extrême sur le logement était acceptée, les rénovations énergétiques des immeubles ne pourraient être soutenues par la Confédération, les cantons et les communes que si le nombre total de logements à loyer modéré en Suisse reste inchangé. Un principe aussi rigide, sans prise en compte des situations individuelles, aura pour principale conséquence de décourager bon nombre de propriétaires d’entreprendre des travaux destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement.

Une initiative décalée

Jamais, au cours des vingt dernières années, la Suisse n’a compté autant de logements à louer qu’aujourd’hui. Dans bien des régions, la situation sur le marché du logement n’est de loin plus aussi tendue qu’il y a cinq ou dix ans. Au 1er juin 2019, l’Office fédéral de la statistique a dénombré 75’323 logements inoccupés à l’échelle suisse, ce qui équivaut au nombre total de logements existants dans toute la ville de Berne. En comparaison avec l’année 2018, ce chiffre a augmenté de 3'029 unités (+3’101 logements à louer, -72 logements à louer). 

Dans les cantons qui ont une politique du logement dirigiste, le nombre de logements disponibles n’est d’ailleurs pas forcément plus élevé qu’ailleurs. Au contraire. A Genève par exemple, des instruments tels que les quotas ou les droits de préemption démontrent leur inefficacité dès lors qu’au 1er juin 2019, le taux de logements vacants, de 0.54%, était l’un des plus bas en Suisse. 

Un contre-projet ciblé aux effets immédiats

La construction et la rénovation de logements par des coopératives d’habitation est déjà encouragée par la Confédération. Et si l’initiative extrême sur le logement est rejetée, l’engagement actuel de la Confédération sera encore renforcé. En effet, en cas de refus de l’initiative, le Conseil fédéral et le Parlement ont d’ores et déjà décidé de débloquer 250 millions (qui s’ajouteront aux 510 millions actuellement disponibles) en vue de faciliter la construction et la rénovation de logements par des coopératives d’habitation, selon des modalités souples en place depuis de nombreuses années et qui ont fait leurs preuves. Il s’agit d’une mesure concrète, simple et aux effets immédiats. 

Notons que les soutiens fédéraux actuels et prévus en cas de rejet de l’initiative visent à faciliter non seulement la construction mais aussi la rénovation de logements appartenant à des coopératives d’habitation, alors que l’initiative ne concerne que la construction de logements. Cela est loin d’être anodin au vu de la nécessité d’intensifier le rythme des rénovations énergétiques afin de lutter contre le dérèglement climatique. 

Pour toutes ces raisons, il importe de voter NON le 9 février prochain.  
 

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