Arguments contre l’initiative extrême sur le logement

Rigide et bureaucratique

L’introduction dans la Constitution fédérale d’un quota permanent et contraignant selon lequel au moins 10% des nouveaux logements construits en Suisse doivent obligatoirement appartenir à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique présente un caractère excessivement rigide. Ce quota s’appliquera de façon obligatoire en tout temps, quelle que soit la conjoncture économique et indépendamment des besoins effectifs. L’initiative conduirait à un énorme travail bureaucratique dès lors qu’il faudrait définir de façon uniforme en Suisse la notion de logements d’utilité publique (alors que les définitions varient aujourd’hui suivant les cantons et les communes) et vérifier périodiquement, probablement au moins une fois par année, que le quota de 10% est respecté. Si ce n’est pas le cas, des mesures correctrices devront être prises. Le processus d’octroi des permis de construire deviendra ainsi encore plus lent et compliqué, ralentissant la construction des logements dont la population a besoin.

Les quotas, les nouvelles contraintes en matière de rénovation énergétique et les droits de préemption exigés par l’initiative sont contraires à la liberté contractuelle et la garantie de la propriété.

Le logement est incontestablement un bien particulier. C’est pourquoi il existe, outre la réglementation sur l’aménagement du territoire, différents dispositifs cantonaux et communaux visant à réglementer le marché du logement (la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation à Genève, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif dans le canton de Vaud, etc.). Il n’est ni nécessaire ni opportun d’ajouter aux réglementations existantes un carcan fédéral.

Coûteuse et étatiste

L’application du quota de 10% de logements nouvellement construits devant obligatoirement appartenir à des maîtres d’ouvrages d’utilité publique coûterait chaque année au moins 120 millions aux contribuables. Cette estimation officielle n’intègre pas les coûts induits par les contrôles administratifs nouveaux à mettre en place en vue d’assurer l’application de l’initiative.

Dans l’hypothèse où les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ne parviendraient pas à construire un nombre de logements suffisant en vue de respecter le quota de 10% - crainte exprimée par le Conseil fédéral lui-même -, la Confédération, les cantons et les communes auraient l’obligation de se substituer à eux en construisant eux-mêmes de tels logements. Et tout cela aux frais des contribuables...

Porteuse d’incertitudes et contre-productive

Avec l’acceptation de l’initiative, les discussions au sujet de sa mise en œuvre ne feraient que commencer. Et ces discussions risquent bien d’être interminables. En attendant que la Confédération et les cantons aient négocié un mécanisme leur permettant d’appliquer le quota exigé de 10%, le secteur de la construction connaîtrait une longue période d’incertitude et de nombreux investissements seraient mis en attente. Les procédures administratives seraient rallongées, ce qui constituerait un frein supplémentaire pour la branche de la construction.

L’initiative extrême sur le logement aurait ainsi exactement l’effet contraire à celui qu’elle promet de produire : moins de logements seraient construits, l’offre diminuerait, les prix des logements et les loyers augmenteraient. Il n’est pas admissible que tous les contribuables doivent passer à la caisse pour financer les conséquences de la mise en place d’un quota rigide de 10% de logements appartenant à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique dont seule une petite minorité de chanceux ou de privilégiés pourrait en fin de compte profiter.

En outre, la notion de « construction de logements d’utilité publique » n’a jamais été définie par la législation fédérale. En cas d’acceptation de l’initiative, il faudra commencer par définir de manière uniforme dans toute la Suisse la notion de logement d’utilité publique (alors que les définitions varient aujourd’hui suivant les cantons et les communes). Cela prendra beaucoup de temps. Et pendant ce temps, aucun logement d’utilité publique supplémentaire ne sera construit.

Inefficace et inéquitable

Les logements mis à disposition par des maîtres d’ouvrage œuvrant à la construction de logements d’utilité publique sont destinés aux « personnes économiquement ou socialement défavorisées ». C’est ce qui est prévu à l’article 10 de la loi fédérale sur le logement. Dans la pratique, cette règle est appliquée de façon excessivement souple, les logements n’étant de loin pas toujours attribués sur la base de critères clairement définis.

Selon une étude scientifique

  • 10% des occupants des logements mis à disposition par les coopératives d’habitation ont un revenu qui les classe parmi les 20% les plus aisés de la population
  • 25% se classent parmi les 40% les plus aisés de la population
  • un quart seulement des occupants des logements concernés font partie des 20% les moins aisés de la population, alors que c’est cette frange-là des habitantes et des habitants de notre pays qui aurait le plus besoin d’un logement à loyer modéré.

Il importe de conserver sur le marché du logement une diversité concernant la provenance de l’offre (bailleurs privés, bailleurs institutionnels, coopératives d’habitation, bailleurs publics, etc.). Les coopératives d’habitation jouent un rôle nécessaire et complémentaire, que personne ne remet en question. Mais les coopératives d’habitation ne sont de loin pas les seules à être en mesure de produire des logements adaptés aux besoins de la population dans toute sa diversité. Les bailleurs institutionnels comme les caisses de pension ainsi que certains bailleurs privés sont également aptes à construire des habitations à loyer modéré, en respectant le cadre légal et réglementaire fixé en la matière par les cantons et les communes. Il n’est dès lors pas judicieux que l’offre de logements proposés par les coopératives d’habitation soit développée de manière démesurée et aux frais du contribuable.

Inutile et centralisatrice

La construction et la rénovation de logements par des coopératives d’habitation est déjà encouragée par la Confédération. Et si l’initiative extrême sur le logement est rejetée, l’engagement actuel de la Confédération sera encore renforcé. En effet, en cas de rejet de l’initiative (et uniquement dans ce cas !), le Conseil fédéral et le Parlement ont d’ores et déjà décidé de débloquer immédiatement 250 millions en vue de faciliter la construction et la rénovation de logements par des coopératives d’habitation au cours des dix prochaines années.

En refusant l’initiative extrême sur le logement, on fournit immédiatement 250 millions supplémentaires aux coopératives d’habitation en vue de la construction et de la rénovation de logements à loyer modéré, selon des modalités qui sont en place depuis de nombreuses années et qui ont fait leurs preuves. Ces 250 millions s'ajoutent aux 510 millions actuellement déjà disponibles. Il s'agit d'une mesure concrète, simple et ciblée qui aura des effets immédiats. Alors que si l’initiative est acceptée, il faudra d’abord, pendant plusieurs années, élaborer les outils en vue de la mettre en œuvre. Dans l’intervalle, aucun logement supplémentaire d’utilité publique ne sera construit.

Au niveau fédéral, les soutiens actuels et prévus en cas de rejet de l’initiative sont suffisants. C’est en effet aux cantons et aux communes qu’il appartient de prendre, le cas échéant, d’autres mesures, adaptées à la situation concrète vécue par la population, qui est différente dans les Grisons, dans le canton du Jura ou à Genève. Une approche davantage centralisatrice serait non seulement contraire au fédéralisme mais surtout totalement inefficace.

En outre, les soutiens fédéraux actuels et prévus visent à faciliter non seulement la construction mais aussi la rénovation de logements appartenant à des coopératives d’habitation, alors que l’initiative ne concerne que la construction de logements. Cela n’est pas anodin au vu de la nécessité d’intensifier le rythme des rénovations énergétiques en vue de lutter contre le dérèglement climatique. 

Décalée et nuisible

Jamais, au cours des vingt dernières années, la Suisse n’a compté autant de logements à louer qu’aujourd’hui. Dans bien des régions, la situation sur le marché du logement n’est de loin plus aussi tendue qu’il y a cinq ou dix ans. Au 1er juin 2019, l’Office fédéral de la statistique a dénombré 75’323 logements inoccupés à l’échelle suisse, ce qui équivaut au nombre de logements existant dans toute la ville de Berne. En comparaison avec l’année précédente, ce chiffre a augmenté de 3'029 unités (+3’101 logements à louer, -72 logements à vendre).

Le taux de logements vacants, en moyenne suisse, n’a d’ailleurs pas cessé d’augmenter au cours de ces dernières années. Ce taux était de 1.18% en 2015, de 1.3% en 2016, de 1.45% en 2017 et de 1.62% en 2018. Aujourd’hui, il s’élève à 1.66%. Nous assistons ainsi à une détente sur le marché du logement, qui a pour effet automatique de faire baisser les prix des logements proposés à la vente et à la location.

Dans les cantons qui ont une politique du logement dirigiste, le nombre de logements disponibles n’est pas forcément plus élevé qu’ailleurs. Au contraire. A Genève par exemple, des instruments tels que les quotas ou les droits de préemption démontrent leur inefficacité dès lors qu’au 1er juin 2019, le taux de logements vacants, de 0.54%, était l’un des plus bas en Suisse.

Nuisible à la prévoyance vieillesse et à l’aménagement du territoire

Si elle était acceptée, l’initiative extrême sur le logement non seulement porterait préjudice à la prévoyance vieillesse mais produirait en plus des effets négatifs sur l’aménagement du territoire. C’est ce que démontre une étude scientifique réalisée par l’Université de Saint-Gall (HSG & Metasys 2019).

Préjudiciable aux rentes

Pour les caisses de pension, qui doivent garantir nos retraites dans un environnement économique parfois instable, le secteur immobilier offre probablement les meilleures possibiltés de placement compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt. L’initiative déstabiliserait le marché du logement et représenterait ainsi une menace pour les rentes : le quota de 10% aurait en effet pour conséquence de réduire le potentiel de placements dans l’immobilier par les caisses de pension d’environ 66 milliards de francs. Chacune et chacun d’entre nous risquerait d’en ressentir les effets sous la forme d’une diminution des rentes.

Contraire aux enjeux climatiques

Du point de vue de l’environnement, la rénovation énergétique des immeubles est un instrument important en vue de réduire la consommation d’énergie et de lutter contre le dérèglement climatique. Outre les aspects environnementaux, la décision d’assainir un bâtiment sur le plan énergétique est prise notamment en fonction de l’investissement requis, des économies potentielles et des soutiens financiers pouvant être obtenus par les collectivités publiques.

Si l’initiative extrême sur le logement était acceptée, les rénovations énergétiques des immeubles ne pourraient être soutenues par la Confédération, les cantons et les communes que si le nombre total de logements à loyer modéré en Suisse reste inchangé. Un principe aussi rigide, sans prise en compte des situations individuelles, aura pour principale conséquence de décourager bon nombre de propriétaires d’entreprendre des travaux destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement.

Affiches et dépliant

J’aimerais poser des affiches et distribuer des dépliants.

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